নিউইয়র্ক: দেশে কিংম্বা প্রবাসে সবাই মনের গহীনে লালন করেন একটা সুন্দর স্বপ্ন- নিজেদের স্থায়ী আবাস। নিজের একটা বাড়ী। এটা শুধু মাথা গোঁজার ঠাই-ই নয় এর মধ্য দিয়ে একটি পরিবারের সামাজিক মর্যাদা বা অবস্থানেরও প্রকাশ পায়। আর সে স্বপ্নকে বাস্তবায়নের জন্য মানুষ ছুটে যায় রিয়েল এষ্টেট ব্যবসায়ীর কাছে। কিন্তু এক শ্রেণীর অসৎ ব্যবসায়ী তাদের সে স্বপ্নকে নিয়ে ব্যবসা করে। অর্থ নিয়ে প্লট বা ফ্ল্যাট হস্তান্তর করে না। মিথ্যা আশ্বাস দিয়ে বছরের পর বছর তাদের প্রতারিত করে। কম মূল্যের আশ্বাস দিয়ে ক্লোজিং টেবিলে বসে বেকায়দায় ফেলে অতিরিক্ত অর্থ আদায় করে। দেশে বা প্রবাসে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় ভালো মানুষ বা সৎ ব্যবসায়ী যে নেই এমন নয় কিন্তু অসৎ এর ভীড়ে তারা একেবারেই অনুজ্জ¦ল।
একটা সময় ছিলো এই প্রবাসে রিয়েল এষ্টেট ব্যবসা ছিলো জমজমাট। স্বল্প আয়ের লোকজনকে তারা বাড়ী ক্রয় করে দিয়েছেন, তবে অভিযোগ রয়েছে ব্যাংক বা মর্টগেজ কোম্পানীর কাছে মিথ্যা তথ্য দিয়ে উচ্চ সুদে অর্থের ব্যবস্থা করে অনেক ব্যবসায়ী সহজ সরল প্রবাসীদের কাছে বাড়ী বিক্রয় করেছে। বাড়ী ভাড়া থেকে মর্টগেজ শোধ করে নিজে ফাউ থাকা যাবে বলে তাদের সামনে স্বপ্নের ফানুস উড়িয়েছে। কিন্তু ঘরের চাবি হাতে পেয়ে তারা যখন বাস্তবের মাটিতে পা রাখেন তখন বুঝতে পারে কতটা বাঞ্চনার শিকার হতে হয়েছে তাদের। নিজে ফাউ থাকা দুরে থাক বাড়ী ভাড়ার অর্থ থেকে মর্টগেজও শোধ করতে পারেন না অনেক সময়, পরে নিজের মাসিক ইনকাম ছাড়াও একসময় জমানো অর্থে হাত দিতে হয়েছে অনেককে। এরপরও একপর্যায়ে ব্যাংকের অর্থ পরিশোধ করতে না পেরে বাড়ী শুধু ফরফ্লোজারোই যায় না, পরে বাকী জীবন কাটাতে হয় এক দুঃসহ অবস্থায়।
এক সময় নিউ ইয়র্কের রিয়েল এষ্টেট মার্কেটে প্রচন্ড প্রতাপের সাথে যিনি ব্যবসা করেছেন তার নাম অঞ্জন সরকার। সেঞ্চুরী টুয়েনটি ওয়ানের ফ্রান্সচাইজ অফিস নিয়ে সে সময় ব্যবসা করেছেন। সে সময় বিভিন্ন আঞ্চলিক, সামাজিক সংগঠনের র‌্যাফেল ড্র’র প্রথম পুরস্কার স্পন্সর করতেন তিনি। সেটা হতো ব্র্যান্ড নিউ গাড়ী বা এমনি দামী কিছু। তার কাছ থেকে বাড়ী ক্রয় করে অনেকে সুখে শান্তিতে আছেন তবে এর পরিমাণ হাতে গোনা। বিভিন্ন উচ্চমূল্যে মর্টগেজ করিয়ে অনেক ক্রেতার সর্বনাশ করেছেন তিনি। বাংলা পত্রিকার অফিসেও তার বিরুদ্ধে অভিযোগের পাহাড় জমেছে। আস্তে আস্তে তিনি জড়িয়ে পড়েন চরম দূর্ণীতিতে।
ব্যাপারটা একসময় এফবিআই এর নজরে আসে। আমেরিকার পাসপোর্টধারী, অতি ধুরন্ধর বলে পরিচিত অঞ্জন সরকার স্ত্রী-সন্তানকে অসহায় অবস্থায় ফেলে রেখে সবার অজান্তে যুক্তরাষ্ট্র ত্যাগ করে বাংলাদেশে পালিয়ে যান। সেখানেও নিরাপদ না ভেবে একসময় পাড়ি জমান নেপালে। কিন্তু কয়লা ধুলে ময়লা যায় না তার প্রমাণ তিনি দিয়েছেন। সেখানে ট্যাক্স ফাঁকি দিয়ে অবৈধ ভিওআইপি ব্যবসা করতে গিয়ে নেপাল পুলিশের হাতে ধরা পড়েন।
২০০২ সালের পর থেকে অসংখ্যবার এফবিআই হানা দিয়ে অনেক বাংলাদেশীকে গ্রেফতার করেছে যাদের অনেকেই মর্টগেজ ব্যবসার সাথে জড়িত ছিলেন। মর্টগেজের জন্য তাদের কাছে গিয়ে সোসাল সিকিউরিটি নাম্বারসহ অনেক ব্যক্তিগত তথ্য তুলে দিয়ে সর্বশান্ত হয়েছেন অনেক বাংলাদেশী। তাদের দেয়া সেসব তথ্য দিয়ে যেমন একদিকে উচ্চ হারে মর্টগেজ করে দিয়েছেন তেমনি একই তথ্য ব্যবহার করে তাদের নামে ক্রেডিট কার্ড তৈরি করে নিজেরা অর্থ উত্তোলন করে সর্বনাশ ঘটিয়েছেন। তবে ব্যাপারগুলো আইনশৃঙ্খলা বাহিনীর দৃষ্টি এড়ায়নি। তাদের অনেকেই ধরা পড়ে জেল খাটছেন। অনেকে আইন শৃঙ্খলা বাহিনীর চোখে ফাঁকি দিয়ে দেশে গিয়ে পলাতক জীবন যাপন করছেন। কেউ বা রয়েছেন নজরদারীতে।
শুধু এই এখানেই নয়, মাথার ঘাম আর রক্তে ভেজা অর্থ দিয়ে বাংলাদেশেও প্লট, ফ্লাট কিনতে গিয়ে প্রতারিত হচেছন অনেকে। সম্পূর্ণ অর্থ তুলে দিয়েছেন কিন্তু কাঙ্খিত ফ্লাট পেতে গিয়ে হচেছন প্রতারিত। প্রতি বছর রিহ্যাব মেলার সময় প্রতারিত প্রবাসীরা প্লট, ফ্ল্যাট বাবদ জমা দেয়া অর্থ ফেরত দানের দাবীতে  সোচ্চার হন। পত্র পত্রিকায় বিজ্ঞাপন দিয়ে সংশ্লিষ্ট মন্ত্রী, রিহ্যাব কর্মকর্তাদের দৃষ্টি আকর্ষনের ব্যর্থ প্রচেষ্টা চালান। কিন্তু সমাধানের আশ্বাস দিয়ে তাৎক্ষনিকভাবে আশ্বস্ত করলেও সমাধান যে হয় না তা অনেকের মুখেই শোনা যায়।
স্বদেশে আপনার স্বপ্নের বাড়ী: দীর্ঘ প্রবাস জীবন শেষে নিজের জন্মভূমিতে শেষ সময়টা কাটানো অথবা শেকড়ের টানেই অনেকে দেশে ফিরে যেতে চান। তার জন্যই দেখা যায় প্রবাসে আবাসন মেলায় মানুষের ভীড়। প্রাইভেট উদ্যোক্তাদের অফিসে থাকে দীর্ঘ লাইন। অনেকেরই চাহিদা থাকে ঢাকা বা এর আশেপাশে একটুকরো জমি বা একটা র্ছিমছাম ফ্লাট। আর প্রবাসীদের এই চাহিদা আমলে নিয়ে এক শ্রেণীর প্রতারক চক্র সদা তৎপর। তাই জীবনের সঞ্চয়, বা কষ্টার্জিত অর্থ ব্যয় করে প্রবাসীদের যেন প্রতারণার শিকার হতে না হয়, এজন্য সতর্কতামূলক হিসাবে নীচে প্রকাশিত কিছু পরামর্শ তুলে ধরা হলো।
প্লট বা ফ্লাটের খবর কোথায় কিভাবে পাবেন: গ্লোবালাইজেশনের যুগে যে কোন তথ্য পাওয়া অনেক সহজ। আপনি সুদূর প্রবাসে বসেও কম্পিউটারের মাউসে ক্লিক করে দেশের অনেক তথ্য সংগ্রহ করতে পারেন। নিজের পরিবারের ভবিষ্যতের কথা চিন্তা করে নিজস্ব ফ্লাট, বাড়ী অথবা প্লট নেয়ার চিন্তা যারা করছেন তারা কিভাবে এগুলো খুঁজে পাবেন সে বিষয়ে নিম্মে কিছু তথ্য তুলে ধরা হলো।
দালালদের খপ্পরে পড়ে আজকাল অনেকই প্লট বা ফ্ল্যাট ক্রয় করে প্রতারিত হওয়ার খবর শোনা যায়। যারা ফ্লাট কিংবা প্লট ক্রয় করছেন তা সরকার অনুমোদিত ও সঠিক মাধ্যমে কিনা তা অবশ্যই যাচাই করে নেবেন। বিশেষ করে বেসরকারি পর্যায়ে যে কোন প্রকল্প গ্রহণের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের সম্পর্কে অবহিত হয়েই লেনদেন করবেন।
ফ্লাট সরকারি কিংম্বা বেসরকারী দুইভাবে আপনি ক্রয় করতে পারেন। ইতোমধ্যে রাজউক বেশকিছু সরকারি প্লটের বরাদ্দ দিয়েছে। সামনে আরো বেশ কিছু নতুন প্লটের বরাদ্দ দিতে পারে বলে জানা গেছে। এ ব্যাপারে সংশ্লিষ্ট বিভাগ বা জাতীয় পত্রিকায় নিয়মিত খোঁজ খবর রাখলে আপনি সহজে এ তথ্য পেতে পারেন। আপনি যে এলাকায় বসবাসের চিন্তা-ভাবনা করছেন, সে সকল এলাকায় মাঝে মাঝে বেড়াতে যাবেন। আপনার চোখে পড়বে ডেভেলপমেন্ট কোম্পানীর নির্মাণাধীন অনেক সুন্দর সুন্দর বাড়ী। আপনি সরাসরি সংশ্লিষ্ট প্রতিষ্ঠানের সাথে কথা বলে সহজেই পছন্দের ফ্ল্যাট ক্রয় করতে পারেন। দালাল চক্রের সাথে কথা না বলে সরাসরি এ ধরণের প্রতিষ্ঠানের সথে কথা বলে আপনি ফ্ল্যাট বা প্লট ক্রয় করলে ঠকবেন না। এক্ষেত্রে রিয়েল এষ্টেট কোম্পানীর সংগঠন ‘রিহ্যাব’ অনুমোদিত প্রতিষ্ঠানকে আপনি অবশ্যই প্রাধান্য দিবেন। তাছাড়া সরাসরি তাদের সাথে কথা বললে আপনি অতি সহজেই ‘রিহ্যাব’ অনুমোদিত প্রতিষ্ঠানসহ ফ্ল্যাট কিংবা প্লটের নিশ্চিন্ত খবরাখবর জানতে পারেন, রিহ্যাবের ফোন: ৯৬৬২৪৮২।
মূল দলিল: কোন জমি ক্রয় করতে হলে প্রথমে তার মূল দলিল দেখা প্রয়োজন। এক্ষেত্রে নিজস্ব আইনজীবিকে ঐ জমির দলিল নাম্বার দিলে মূল দলিলের নকল তুলে দিবে। এতে যদি তথ্যের প্রয়োজন না পূরণ হয় তাহলে আরো অন্যান্য দলিল দেখা যেতে পারে।
ভায়া দলিল: মূল দলিলে যদি তথ্যের প্রয়োজনীয়তা পূরণ না হয়, তাহলে ভায়া দলিল দেখা উচিত। এক্ষেত্রেও মূল দলিলের মত আইনজীবির মাধ্যমে ভায়া দলিলের নকল তোলা যায়।
ভায়া ভায়া দলিল: ভায়া দলিল যদি মূল মালিক সনাক্ত করা সম্ভব না হয়, তাহলে ভায়া ভায়া দলিল দেখা উচিত। এতে মূল মালিক ও বর্তমন মালিক শনাক্ত করা সম্ভব। ভায়া ভায়া দলিলও আইনজীবির মাধ্যমে তোলা সম্ভব।
পরচা: পরচা দ্বারা জমির বর্তমান গ্রাহকসহ সব গ্রাহকের বৃত্তান্ত জানা সম্ভব। তাই জমিক্রয়ে পরচাও একটি গুরুত্বপূর্ণ দলিল। জমি ক্রয়ের পূর্বে নিজস্ব আইনজীবিকে পরচাটা দেখানো দরকার।
মিউটেশন পরচা: মিউটেশন পরচা বা নাম জারি হচ্ছে কোন জমির বর্তমান গ্রাহক সম্পর্কে বিশেষ বিবরণ। এর দ্বারাই বর্তমান গ্রাহক জমির মালিকানা দাবি করে। জমির সমস্ত কর ও দলিলে গ্রাহকের নামে আদায় হয়।
কর রসিদ: কোন জমি ক্রয়ের পূর্বে ঐ জমির কর সম্পূর্ণ পরিশোধ করা আছে কিনা তা জানার জন্য কর রশিদ দেখতে হয়। যদি সম্পূর্ণ কর পরিশোধ করা না থাকে, তাহলে বর্তমান গ্রাহককে কিছু আইনি কাজ সম্পাদন করতে হয়।
জরিপ পরচা: জমি জরিপের সময় কার নামে জরিপ হয়েছে তা জরিপ পরচার মাধ্যমে জানা সম্ভব। তাই কোন জমি ক্রয়ের পূর্বে ঐ জমির জরিপ পরচাও দেখা জরুরী।
হোল্ডিং নাম্বার কাগজ: জমিটি যদি শহর এলাকায় থাকে, তাহলে তার হোল্ডিং নাম্বার কাগজ দেখা প্রয়োজন। তবে এক্ষেত্রে হোল্ডিং নাম্বার দেওয়া হলে হোল্ডিং নাম্বার কাগজ দেখা প্রয়োজন। তবে এক্ষেত্রে হোল্ডিং নাম্বার দেওয়া হলে নাম্বার কাগজ দেখা প্রয়োজন। তবে এক্ষেত্রে হোল্ডিং নাম্বার দেওয়া হলে নাম্বার কাগজ পাওয়া যাবে। অন্যথায় পাওয়া যাবে না।
নকসা অনুমোদন: জমিটির উপর যদি কোন নকসা অনুমোদন করা থাকে, তাহলে তার অনুমোদন কাগজ দেখা উচিত। এক্ষেত্রেও ক্রেতা তার নিজস্ব আইনজীবির সহায়তা নেওয়া যেতে পারে।
আরএস পরচা: বিশেষ সতর্কতা অবলম্বনের জন্য জমি ক্রয়ের পূর্বে আরএস পরচা দেখে জমি ক্রয় করা উচিত।
এনিমি প্রপার্টি: যুদ্ধের সময় যারা দেশ ছেড়ে অন্য দেশে গিয়ে আশ্রয় নিয়েছে সরকার তাদের স্থাবর ও অস্থাবর সম্পত্তি এনিমি প্রপার্টি বলে ঘোষণা দিয়েছে। এনিমি প্রপার্টি ক্রয় করা উচিত নয়। তবে সরকার যদি এনিমি প্রপার্টি বলে ঘোষণা দেয় তবে আদালতের আশ্রয় নেয়া যেতে পারে। এক্ষেত্রে ভুল প্রমাণিত হলে জমি ফেরত পাওয়া সম্ভব।
কোন ব্যাংক বা অর্থিক প্রতিষ্ঠান ঋণ দেয়: প্লট বা জমি পছন্দ হয়ে যাবার পর ঋণ পাওয়া নিয়ে প্রশ্ন আসে। কোন ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠান সহজ শর্তে, কম ইন্টারেষ্ট রেটে ঋণ দেয় তার জন্য দৌঢ়াদৌড়ি করতে হয়। তবে অনেক রিয়েল এষ্টেট কোম্পানীর সাথে অনেক আর্থিক প্রতিষ্ঠানের যোগাযোগ বা চুক্তি থাকে যারা ঋণের ব্যবস্থা করে দেয়। তবে আপনারও জানার ক্ষেত্র যদি প্রসারিত হয়, তাহলে আপনি  নিজেও বিভিন্ন প্রতিষ্ঠান ঘুরে বিভিন্ন তথ্য জেনে নিতে পারেন যা আপনার জন্য সহায়ক হতে পারে।
বর্তমানে শুধু বাড়ী ক্রয়ে ঋণেই নয় গৃহস্থালীর অনেক প্রয়োজনীয় সামগ্রী ক্রয়ের জন্য বিভিন্ন ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠান সহজ শর্তে ঋণ দিয়ে থাকে। নিম্মের যে কোন প্রতিষ্ঠানে যোগাযোগ করে প্লট ক্রয় বা বাড়ী নির্মাণে ঋণের ব্যাপারে নিয়ম-কানুন জানতে পারবেন।
বাংলাদেশ হাউজ বিল্ডিং ফাইন্যান্স কর্পোরেশন, ফোন: ৯৫৬১৩১৫, ৯৫৬২৭৬৭; ডাচ বাংলা ব্যাংক লিমিটেড, ফোন: ৯৫৬৮৫৪২, ইষ্টার্ণ ব্যাংক লিমিটেড, ফোন: ৯৫৫৬৮৩৯০, ফাষ্ট সিউিরিটি ব্যাংক, ফোন: ৯৫৬৪৭৩৩, আইডিএলসি, ফোন: ৮৮৩৪৯৯০, শাহজালাল ব্যাংক, ফোন: ৯৫৭০৮১২।
প্লট, ফ্ল্যাট কেনার আগে অনুমোদন আছে কিনা জেনে নিন: ঢাকা বা তার আছেপাশে প্লট বা ফ্ল্যাট কেনার আগে তা রাজউকের অনুমোদন আছে কিনা জেনে নিন। ব্যাংকে গেলেই এর তালিকা পাবেন। রেডিও, টেলিভিশনে বিজ্ঞাপন দিচ্ছে এমন অনেক প্রতিষ্ঠান আছে যাদের কোন অনুমোদন নেই। এদের থেকে সতর্ক থাকতে হবে।
তাছাড়া ড্যাপ এলাকায় বিভিন্ন হাউজিং কোম্পানীর ৬০ হাজার ফ্লাট বাড়ী রয়েছে। এদের ফ্লাটও রাজউক অনুমোদিত নয়। অথচ হাউজিং কোম্পানীগুলো এসব ফ্ল্যাট সাধারণ ক্রেতাদের কাছে বিক্রি করে হাতিয়ে নিচ্ছে শতশত কোটি টাকা। রাজধানী ঢাকা ও তার বাইরে অবস্থিত রাজউক অনুমোদিত ও ড্যাবের আওতাভুক্ত শতাধিক ছোট বড় আবাসন প্রকল্প রয়েছে। রাজউক, রিহ্যাব ও বাংলাদেশ ল্যান্ড ডেভেলপার এসোসিয়েশনের তথ্য মতে এসব হাউজিং কোম্পানী ২৬হাজার কোটি টাকার লক্ষাধিক প্লট, অর্ধ লক্ষাধিক ফ্ল্যাট বিক্রি করেছে। এসব ফ্ল্যাটের শতকরা ৯৯ ভাগই পানির নিচে অথবা জলাভূমি কিংম্বা কৃষি জমিতে অবস্থিত। সেখানে সাইনবোর্ড ঝুলিয়েই লোপাট করছে হাজার হাজার কোটি টাকা। (সাপ্তাহিক বাংলা পত্রিকা)